地价与房价的关系犹如面粉与面包，因此土拍一直都是买房人关注的问题。

最近，全国范围内多个城市集中土拍延期、中止的消息，也引发了众多猜测，随着杭州、苏州土拍规则的修改，似乎也印证着土拍规则改革的到来。

图源：网络

其实不难发现，被叫停土拍的城市都有个共同点，那就是原先的土地溢价率太高。

此次宁波第二批集中供地的地块信息已不断放出，从供地情况我们可以看出：分布边缘化，真正核心成熟区的地块很少；限价趋严，利润压缩，产品标准化及适销段的总价，节约营销成本也成为了房企的主流做法。

NO.2 | 贰

结合宁波市场，核心区的房子仍然保持着热度，说明改善高端客户占大多数。

流水线下，普通的标准化产品加上核心地块的稀缺，他们的需求该如何满足？

因此，一类小众产品出现在大家眼前：商业大平层。

对于房企来说，相较于普通住宅的诸多限制，商业大平层不限购、不限签；能下穿周期，获取溢价空间；又能充分发挥企业的产品影响力，对房企太有吸引力了。

对于客户来说，这类大平层，产权的影响已经不明显了，他们购买这类产品的理由主要是以下几点：

1、资产配置高度敏锐，能准确分析出现在炒房赚钱是比较困难的，并且由于限购政策的收紧，房票珍贵或者已经没有房票，应当选择保值且潜力大的。

2、他们已经有其他房产或多套房产，现在要做的是优化资产，而核心地段的不动产是最为保值且有升级可能的存在。

3、房产高周转情况下，标准化的生产、户型的批量设计让他们感到疲惫，并且一些限价项目也容易进入投资客，他们想要进入纯粹的圈层。

4、对于房子的需求除了地段之外，他们更看重类似于“星级大堂”、“贴身管家”、“顶级商业、景观”等外部附加值，买房子是真正为了享受生活。

5、多数并不在乎首付比例且有能力一次性付款。

NO.3 | 叁

在地段、资源、产品、圈层都是最优解的大平层其实本身就具备多维度的潜在价值，并且它的价值还会随着客户的自住属性而进一步放大：它既能成为高阶群体追求品质生活的赋能，同时还兼具远期升值潜力。

根据以往的经验来看，这类面积又大、价格又贵的大平层是很难卖的，客户群少，卖不动。但是现在的大平层们标签是：面积大、便宜、又不用房票、又不用摇号。（便宜是相对于住宅来说的）

并且，有些大平层拥有无法复制的景观资源，有些则在产品上下成本，动辄就是上万一平的装修标准。

据克而瑞数据显示，大面积的产品接受度在近两年陡然上升，类住宅成交套数占过去五年总成交量的60%以上。

以杭州举例，前两年杭州的大平层公寓，年均成交基本不超过100套，而2020年全年的类住宅产品总成交量达到了19年的8倍，甚至超过了过去五年同类产品总和。

你看，市场的风向真的变了。

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