国家统计局近日公布了第七次全国人口普查主要数据结果。

其中在城镇化方面，数据显示，全国人口中，居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%（2020年我国户籍人口城镇化率为45.4%）；居住在乡村的人口为509787562人，占36.11%。与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口增加236415856人，乡村人口减少164361984人，城镇人口比重上升14.21个百分点。

目前，我国常住人口城镇化近64%，离70%已经不远。在这个阶段，我国的楼市发展空间在哪里呢？

中国人口大迁徙 流动人口达3.76亿

按照国际经验，城镇化率达到70%，楼市的黄金期就会逐渐过去。不过，在我国，这一数据要具体问题具体分析。一方面，当前我国的户籍人口城镇化率仅有45.4%。也就是说，有2.6亿人常住在城镇，但是户籍还在农村。

这部分群体有两种情况，一种是购买力较强，已经在城市里买了房，但由于宅基地以及落户门槛等因素，户籍仍在老家，这种现象在东南沿海的广东、福建、浙江、江苏等地普遍存在，这些地方经商群体庞大，很多人已经在城市甚至一二线城市里买房，但户口还在农村老家。

另一种情况是尚未在城市里置业，包括进城务工人员、新毕业大学生、流动人口为基础的新市民群体。这部分群体中，将来也有一大部分将转化为购房需求。

“从3.76亿流动人口这个数据，我们可以推算出它已经占到城镇人口9.02亿人的41.6%，这个数据非常明确地确认了一个事实，中国已经从乡土中国转变为迁徙中国。”5月11日，在“大国人口：形势、挑战与应对” 专家研讨会上，中国人民大学教授段成荣如此表示。

当前，中国城市化的空间结构仍在快速变化和调整。但相比人口由乡村到城市的流动，不同城市之间的流动量仍然很大。

“从人口迁徙流动情况看，人口流动依然活跃。”国家统计局局长宁吉喆在回答媒体提问时表示：“2020年我国人户分离人口达到4.93亿人，约占总人口的35%。其中，流动人口3.76亿人，十年间增长了将近70%。从流向上看，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。”

按照城镇化的规律，随着城镇化率突破60%，我国的城镇化将逐渐进入到下半场，进入到二次城镇化阶段。相比一次城镇化过程中人口由乡到城的流动，二次城镇化是城市之间的流动，人口会继续向大都市圈和核心城市群集聚。

东南沿海人口增长迅猛

分省份来看，第一财经记者统计显示，有8个南方省份十年增量超过了300万人，分别是广东、浙江、江苏、福建、广西、贵州、四川和重庆，合计增加了5696万人，占全国增量的79%。另外东南5省份广东、浙江、福建、江苏和上海增量合计达4443.58万人，占全国增量的61.7%。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析，近年来珠三角产业转型升级加快，高端制造业、信息经济等新兴产业快速发展，吸引了大量就业人口。同时珠三角地区近年来放开放宽落户限制，也吸引了很多人落户。

数据显示，广东共有流动人口为5206.62万人。流动人口中，外省流入人口为2962.21万人，省内流动人口为2244.40万人。大量人口流入之下，广东的人口红利仍较为突出。目前，广东15~59岁人口数量占比达68.80%，位居全国第一。

十年来，广东21个市中，人口增长较多的5个市依次为：深圳、广州、佛山、东莞、惠州，分别增加7136531人、5975805人、2304552人、2246388人、1445850人。这其中，深圳和广州的增量高居全国各大城市前两名。未来广深有望双双冲击2000万大关。

广深之外，东莞常住人口首次突破1000万大关，迈入千万人口大市。广东全省常住人口超过1000万人的市从2010年的2个增加到3个。

广东之后，浙江的增量也超过1000万人，人口总量增至6457万人，超越安徽和湖北，跃居全国第八。其中杭州十年共增加了323.56万人，增长37.19%，年平均增长率为3.21%。杭州取代温州，成为浙江省人口总量最多的城市，增量位居长三角城市第一位。

在江苏，“最牛地级市”苏州十年增长228.8万人，总量达到了1274.8万人。在福建，厦门2020年达到了516.39万人，首次突破了500万大关，十年增幅高达46.2%。

这些卫星城市发展空间更大

整体上看，城镇化率高的东南沿海地区，人口增量也最大。当前，我国的人口红利仍在，并在加快向人才红利转变，东南沿海地区高新技术产业、新兴产业发达，而高新产业收入更高，这些年又持续放开放宽落户，因此吸引了大量人才流入。

也就是说，东南沿海这几年的人口增量，很大程度上来自于其他区域的人才流入，是和别的区域“争夺人才”。而人才的收入水平比较高，购买力也更强，这也支撑了东南沿海的楼市需求。因此，疫情以来，珠三角和长三角楼市快速反弹。

总体来看，随着人口加速向珠三角、长三角等地集聚，新市民也带来了新的住房需求，加之消费升级带来的旧改需求，未来东南沿海的楼市增长空间仍然很大。因应这种变化，各大房企也将珠三角、长三角等人口流入的区域作为布局的重点。

这其中，龙头房企碧桂园前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略。2020年底可售货值中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大都市圈，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

其中，在粤港澳大湾区，随着大湾区城市群加快发展，产业不断升级，新市民群体的购房需求也在不断释放。

这其中，位居珠江西岸的珠海十年人口增幅达到了56.36%。碧桂园江中区域珠海片区营销负责人李颖说，碧桂园在珠海一共8个项目，都比较具有代表性，覆盖到珠海的几个主力区域，包括香洲区、金湾区、和横琴新区。这些项目新市民群体购房客户占比很高，平均达到85%左右。

李颖说，5-8年前，珠海还是属于候鸟型城市，但这几年整个城市的变化特别大。一方面，珠海近年来包括新能源科技、医药等高端的科技型产业、金融型产业发展很不错，人才流入加快。加上珠海的教育等民生设施很不错，环境又好，也吸引了很多新市民群体安家置业。

另一方面，随着粤港湾大湾区城市群加快一体化发展，包括高铁、高速公路等交通网络加快完善，珠三角一小时交通圈加快形成，近年来深圳、广州等大湾区城市购买力外溢到珠海的也越来越多。李颖说，近两三年珠三角区域内的客户占比正在逐渐递增，包括广州、深圳、东莞和佛山都有不少。

2019年公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确，澳门将建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，促进经济适度多元发展，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

在这个过程中，澳门—珠海极点，是《粤港澳大湾区发展规划纲要》定位的三大极点之一，被赋予发挥引领带动作用的使命。横琴新区、横琴自贸片区设立的初心，就是促进澳门经济适度多元化发展，随着澳珠合作的不断深化，珠海经济也将快速发展。

李颖说，原来珠海处于交通的末端，这几年通过粤港澳大湾区建设，尤其是港珠澳大桥等基础设施的完善，彻底改变了交通末端的局面，珠海变成了国际枢纽。珠海仍是一个被低估的地方，珠海的人口才200多万人，现在正处于快速增长阶段，未来的成长空间仍然很大。

比如，作为珠三角重要的制造中心，佛山同时承担了大湾区西部综合交通枢纽的作用，东面通过广佛高速连接广州，西面连接江门、肇庆等地。这吸引了不少新市民在佛山安居置业。

碧桂园ICC三龙汇项目营销负责人梁静莉告诉记者，自项目从去年9月开始推售以来，外地客户成交占比54.28%。尤其是随着广佛都市圈的发展，吸引了相当多广州客户前来置业。广佛环线和广州7号线双地铁让项目受到置业者大量青睐。这些来自广州的客户大多因为限购、预算等因素而考虑把居住地转移到佛山，轨道交通的建设更是加快了这一进程。以后，“工作在广州，房子在佛山，老家在省外”的群体将越发壮大，也与城镇化发展的趋势相吻合。